¿Vas a comprar o vender una casa y no estás seguro de qué precio ponerle o cómo saber si realmente cuesta lo que pide el dueño por ella? No te preocupes, no eres el único. Para resolver lo anterior, existe la figura del avalúo inmobiliario. Dicha estimación ayuda a dar claridad acerca del valor real de un inmueble, más allá de cualquier apreciación personal.
¿Qué es un avalúo inmobiliario?
El avalúo inmobiliario brinda confianza a compradores y vendedores al determinar el valor justo de mercado de una propiedad. Se le define como un reporte sobre un inmueble que analiza tanto el estado físico del mismo, como de su entorno para estimar su valor en ese contexto y en un tiempo determinado.
“Las metodologías de valuación son universales, pero normalmente se utilizan tres enfoques”, indica Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México.
El primero es el enfoque de costos, se trata del más básico en el que se determina el costo de los ladrillos, el valor de suelo, de todas las instalaciones especiales y complementarias. El resultado indica lo que costaría reponer ese inmueble.
Asimismo, está el enfoque de mercado que implica tomar una ‘fotografía’ de lo que está sucediendo en el mercado en un momento determinado, en una zona o radio cercano al inmueble que se valuará. En este enfoque se obtiene una serie de muestras y, a través de métodos estadísticos, se calcula el valor de esa propiedad.
“Luego se hace un proceso de homologación en el cual se premia o se castiga el inmueble sujeto y eso te lleva a un valor unitario homologado promedio que después aplicas a la superficie de construcción de ese inmueble y te da el valor de mercado, por lo que -en teoría-, debería poder venderse en un lapso de 30 a 90 días más o menos”, detalla el directivo.
También está el método de capitalización de rentas que sirve para estimar el valor del inmueble de acuerdo a lo que puedes exigir por explotarlo en alquiler, es decir, cuánto te van a pagar mensualmente descontando mantenimiento e impuestos.
Estos tres enfoques son los fundamentales, lo que cambian son las normativas a aplicar según el país o estado donde se lleve a cabo la valuación y su propósito. Por ejemplo, si el avalúo tiene una finalidad hipotecaria, o sea, si lo que se quiere es determinar el valor de un inmueble para solicitar un crédito hipotecario en México, la valuación debe cumplir con la normativa establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Si se habla de algún requerimiento fiscal, se aplica un avalúo catastral donde cada municipio emite distintas normativas a través de sus catastros.
Tipos de avalúo inmobiliario
Ya hemos establecido que la principal función de un avalúo inmobiliario es ofrecer claridad acerca del valor real de un inmueble. Tanto el comprador, como el vendedor en una operación inmobiliaria pueden solicitarlo. Al primero se le pide el avalúo como un requisito para obtener un crédito hipotecario, al segundo, le sirve para saber cuál es el precio de mercado de su casa o departamento.
Pero un avalúo inmobiliario es muy útil no solo al momento de vender (o rentar) un inmueble o solicitar un crédito hipotecario para comprarlo, sino también para hacer el cálculo o rectificación de impuestos y para asegurar un inmueble. Entre los distintos tipos de avalúos relacionados con un inmueble están los siguientes:
| TIPO DE AVALÚO | FUNCIÓN |
| Avalúo hipotecario | Determina el valor del inmueble para solicitar un crédito hipotecario |
| Avalúo fiscal o catastral | Sirve como sustento para el pago de impuestos, como el ISAI o el predial |
| Avalúo comercial | Estima el valor de un inmueble para saber en cuánto puedes vender o comprar una propiedad |
| Avalúo para determinación de rentas | Es un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciados a periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes |
| Avalúo para seguro | Determina el costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad, usualmente excluye el valor del suelo |
| Avalúo para expropiación | Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se realiza este avalúo para determinar el valor de los bienes afectados y estimar el valor a pagar por ellos |
| Avalúo para medir el potencial de desarrollo | Sirve para conocer el máximo valor del suelo de acuerdo al tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad |
Fuente: Tinsa México y Vivanuncios
