En un entorno de plena recesión del sector de la construcción, el subsector de la vivienda recibe una noticia que podría modificar sus perspectivas de corto y de mediano plazo.
A partir del año 2020, la Secretaría de Hacienda estará implementando una estrategia contra los evasores del impuesto sobre la renta (ISR) por ingresos por arrendamientos. La medida aplica solo en el escenario de un juicio de arrendamiento, donde el arrendador reclame al inquilino el pago de las rentas vencidas. En este caso, el arrendador deberá mostrar al juez los certificados fiscales emitidos por concepto del arrendamiento (facturas).
De acuerdo con INEGI, el número de juicios civiles de controversias de arrendamiento sumaron 15,984 expedientes abiertos en el año 2018 (de los cuales, 10,300 fueron en la CDMX), contra, 55,000 expedientes de juicios hipotecarios a nivel nacional.
Hacienda va por un segmento potencial de al menos 16,000 evasores, que coindice con el número de juicios de arrendamiento, más los que voluntariamente se inscriban en el SAT por temor a posibles juicios futuros.
Esta medida es como una cubetada de agua que dejaría helados a miles de propietarios de viviendas que las ofrecen en arrendamiento, evadiendo el pago del impuesto; sin embargo, el escarmiento es por las razones correctas.
Hacienda estima que la evasión del pago de este impuesto es de alrededor del 73.5%, lo que significa aproximadamente un 0.1% del PIB de México.
La forma en la que se evade es, simplemente, con la no inscripción al SAT de parte de los propietarios que ofrecen el inmueble en arriendo, evitando la emisión de las facturas electrónicas.
La propuesta de Hacienda es positiva, ya que, históricamente no se ha podido recaudar este impuesto ni encontrar una solución al problema de su evasión.
Todos aquellos que aluden al Estado de Derecho como una condición necesaria para el crecimiento, aquí tienen un buen ejemplo de lo que significa.
Sin embargo, me parece que le faltó un punto a la iniciativa. Sería conveniente que se modificará el esquema tributario para hacer deducible de impuestos el pago de arrendamientos para personas físicas.
De esta manera, el círculo se cerraría y el incentivo a solicitar facturas por parte de los arrendatarios fortalecería la disposición inicial de Hacienda.
De un segmento potencial de 16,000 evasores, la deducibilidad conllevaría un mayor número de juicios de arrendamiento, incrementando así el potencial de arrendadores inscritos en el SAT.
Impactos de la medida
Es de esperarse que con la iniciativa de Hacienda ocurran los siguientes cambios en el mercado de la vivienda residencial:
Fiscales
– Un creciente número de personas que no desean tener problemas con las autoridades simplemente se inscribirán en el SAT en el régimen de arrendamiento y comenzarán a emitir facturas fiscales digitales por el cobro de sus rentas. ¿Cuántos arrendadores lo harán? Todo dependerá de la aversión que manifiesten los propietarios de las viviendas a verse inmiscuidos en problemas legales.
– Sin embargo, es de esperarse que el grueso de arrendadores no se inscriba al SAT, ya que la medida de Hacienda no es obligatoria.
Judiciales
– Mientras no exista un incentivo de deducibilidad para personas físicas por el pago de rentas, no se puede esperar que el número de juicios de arrendamiento aumente. Una manera de presionar a los arrendadores para emitir facturas es, precisamente, suspendiendo el pago de la renta, hasta que se le obligue a éste, la emisión de la factura por la vía del juicio civil.
– Por otro lado, pueden esperarse que aparezcan algunos free riders, que utilicen este recurso como justificación para el impago de las rentas, yéndose a juicio y ganándole tiempo al tiempo.
Demanda de vivienda y de crédito
El arrendamiento de casas y departamentos es una forma de generar un ingreso adicional para miles de empleados formales que solicitan un crédito para adquirir un inmueble, para posteriormente rentarlo libre del pago de impuestos.
Para muchas personas, esta es una inversión segura, ya que el pago del crédito inmobiliario se amortiza con los ingresos por la renta del inmueble “libre de gravamen”.
Dado que el riesgo de evasión será más elevado con la disposición anunciada por Hacienda, es posible que caiga la demanda de créditos para viviendas entre este segmento de inversionistas, que modificarán sus preferencias de inversión.
En términos de los precios de las viviendas, puede esperarse que los propietarios se vean tentados a subir la renta de sus viviendas en una proporción similar a la tasa de ISR, en los términos que marca la ley.
Dada la asimetría de la información que existe siempre entre oferentes y demandantes de viviendas, los precios de las rentas de casas podrían dar un salto una sola vez a una tasa fija de 30% o hasta 35%.
Sin embargo, aumentar el precio de las rentas discrecionalmente, argumentando el nuevo pago del ISR, sería técnicamente incorrecto y muy negativo para los arrendadores, pudiendo implicar una disminución de la cantidad de viviendas demandadas.
Subir el precio de las rentas parece algo poco recomendable, dado el entorno de baja demanda (y sobreoferta) actual que hay en este mercado. Simplemente, los propietarios deben tratar de mantener los precios de sus rentas, independientemente de sus obligaciones fiscales.
Otra razón por la que la medida es positiva
El sector de la vivienda residencial en México es uno de los más informales que existe en el país. La informalidad genera asimetrías y corrupción, entre otros males.
Además, la fijación de los precios de las viviendas residenciales en México se realiza de formas muy poco ortodoxas, aludiendo a conceptos relativos y abstractos, como la “plusvalía”, cotizando en moneda extranjera, y haciéndolo de forma desordenada.
Generalmente origina ventajas para los agentes mejor informados. Por ello señaló que este sector es uno de los más asimétricos y desordenados en la economía.
La medida de Hacienda sin lugar a duda traerá mayor certidumbre al reforzar el Estado de Derecho en el sector, incentivando mejores prácticas y labrando el camino para atacar las múltiples asimetrías que hay en el mercado de la vivienda en México.
Nota del editor: Iván Franco es fundador y director de la consultora de inteligencia competitiva Triplethree International. Las opiniones expresadas en esta columna pertenecen exclusivamente al autor.
Fuente: Expansión.
