Un mercado es el encuentro de la oferta y la demanda. El mercado inmobiliario es el mercado de transacciones inmobiliarias extrabursátiles en las que propietarios vendedores (oferta) y compradores (demanda) permutan bienes raíces por una consideración valiosa.
El mercado inmobiliario, no solamente incluye la oferta y demanda de propiedades, sino que comprende también otros muchos ámbitos importantes para el sector.
A continuación, te enlisto los puntos y conceptos claves que están involucrados en este mercado:
· La oferta
La oferta consta de inmuebles ofrecidos en el mercado, puede referirse a terrenos (La tierra), terrenos construidos (tierra y edificaciones) o viviendas y sus anexos (un apartamento en un condominio, por ejemplo).
El dinamismo del mercado inmobiliario se establece por el volumen de transacciones relacionadas con propiedades nuevas o antiguas y terrenos edificables.
· La demanda
Los indicadores arrojan luz sobre la demanda de vivienda son los siguientes:
- El crecimiento demográfico de la población y los hogares, así como su edad, son factores que determinan las necesidades de vivienda.
- La estructura del hogar: la disminución del tamaño medio de los hogares por el envejecimiento de la población y la evolución de las estructuras familiares (convivencia) es un fenómeno que afecta a casi todos los territorios: con una población constante genera necesidades adicionales en vivienda.
- Los ingresos, ya que la vivienda es el principal rubro del gasto de los hogares.
· El valor de la vivienda
El mercado de suelo edificable es un factor que permite comprender los fenómenos de desarrollo urbano y difusión espacial.
El valor de la tierra es a menudo el determinante más importante del cambio en el precio de un proyecto de construcción. Para un edificio equivalente, los costos varían poco según la región.
Por tanto, el precio de la tierra es el componente más territorial de los costos de los mercados de tierras y, por extensión, de los nuevos mercados inmobiliarios.
· Dinámica de mercado
1- Tensión del mercado
En materia de vivienda, la tensión de un mercado inmobiliario local se define por el nivel de adecuación de un territorio entre la demanda de vivienda y la oferta de vivienda disponible.
Se dice que un área es «escasa» si la oferta de viviendas disponibles no es suficiente para satisfacer la demanda (en términos de volumen y precio).
Por el contrario, un área se relaja si la oferta de vivienda es suficiente para cubrir las necesidades de vivienda.
Si el principio de adecuación de la oferta y la demanda puede parecer fácil de identificar para caracterizar la tensión de un mercado, los indicadores que permiten medirlo no existen como tales.
La mayoría de los análisis mezclan las variables (desocupación de diferentes fuentes, precio de vivienda nueva y / o antigua, precio de suelo edificable, dinamismo de obra nueva, indicadores demográficos, movilidad o facturación, demanda de vivienda social, etc). Para poder, por ejemplo, comparar territorios entre sí, estos indicadores multifacéticos a menudo se agregan para constituir un indicador compuesto.
2- Urbanización (o expansión urbana)
La expansión de las ciudades sobre el campo, o urbanización, es un fenómeno que opera en todo el territorio, pero que puede presentar distintos grados de intensidad de una zona a otra, impulsada por un componente demográfico.
La intensidad de la urbanización también depende de la dinámica del mercado inmobiliario, en particular las ubicaciones y las formas urbanas de las nuevas construcciones.
3- Costo total de una adquisición
Los análisis del mercado inmobiliario, especialmente aquellos destinados a observar la propiedad de vivienda, a menudo se centran en el costo de adquisición.
Sin embargo, también es interesante analizar los costos adicionales que se le pueden agregar. Se pueden citar, en particular, los costes de los desplazamientos de los hogares que se establecen a cierta distancia de las ciudades o los costes de calefacción de los hogares que adquieren viviendas antiguas.
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By Marcela Sandoval
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